Deberes Fiduciarios de un Agente de Bienes Raices

Un fiduciario es una persona a la cual se le encarga una propiedad o un poder de parte de otra. Un corredor de bienes raices que representa a un vendedor o un comprador se considera un fiduciario. Otros ejemplos de fiduciarios son los fideicomisarios, ejecutores, y tutores.

La ley estipúla que un agente de bienes raices, como fiduciario, tiene ciertos deberes hacia su mandante (la persona a la cual representa) además de los deberes u obligaciones estipulados en el acuerdo entre ellos--un contrato para listar la casa (ponerla en venta), acuerdo de representación al comprador, u otro contrato de empleo. Estes deberes fiduciarios son: lealtad, obediencia, descubrimiento, confidencialidad, cuidado razonable y diligencia, y contabilidad.

Lealtad

Como uno de los deberes fiduciarios más fundamentales que el agente le debe a su mandante, el deber de lealtad obliga que el corredor de bienes raices actúe siempre en el interés de su mandante, excluyendo todos los otros intereses, includo los intereses del corredor. En el área de bienes raices, un agente listador (agente del vendedor) está obligado hacer todo posible para ganar ventajas para el vendedor, mientras que un agente comprador debe hacer lo mismo para el comprador.

Obediencia

Un agente está obligado obedecer de inmediato y con eficiencia, todas las instrucciones legales de su mandante que conformen al objetivo de la relación entre ellos. No incluye la obligación de obedecer instrucciones ilegales, como representar mal una propiedad o no vender a minorías.

Descubrimiento

Un agente debe revelar a su mandante todo la información fundamental y pertinente al ámbito de la relación. Esto incluye cualquier hecho que afecte el valor o el atractivo de la propiedad, además de otra información pertinente relacionada con la transacción, como la estrategia para negociar con la otra parte contratante o el consentimiento del comprador de ofrecer un précio más alto, etc.

Este deber de descubrimiento no se debe confundir con el deber de un agente de bienes raices de descubrir cualquier hecho pertinente sobre la propiedad misma. El deber de descubrir hechos pertinentes sobre la propiedad, incluso los defectos, está basado en el deber de un agente de bienes raices de tratar a todas las personas con honestidad. El deber de honestidad no depende de la existencia de una relación ficuciario.

En términos prácticos, un agente vendedor debe descubrir cualquier defecto conocido de la propiedad misma, pero NO debe descubrir información como un sistema escolar malo, una tasa alta del crímen, valores declinantes del vecindario, o problemas del tránsito, puesto que estos pueden influir negativamente al deseo del comprador de comprar la propiedad. Al lado del comprador, un agente comprador está obligado a decir al comprador todo que puede descubrir sobre el vendedor, incluso su motivación y sus razones para vender la propiedad rápidamente, y sobre la propiedad, incluso los problemas de tránsito, malas escuelas, alta tasa del crímen, etc.

Confidencialidad

Un agente está obligado proteger los secretos y confidencias de su mandante. En esta manera un corredor de bienes raices debe mantener confidencial cualquier información que puede debilitar la posición de su mandante para negociar. El deber de la confidencialidad no permite que el agente vendedor descubra al comprador que el vendedor está dispuesto a vender una propiedad por menos dinero que el précio pedido. Por ejemplo, si el comprador sabe que la propiedad está en venta debido a un divorcio o una ejecución de una hipoteca, esa información puede dar al comprador una ventaja en la negociación del précio. Al lado del comprador, un agente comprador no puede revelar al vendedor o al agente vendedor que el comprador está dispuesto pagar más de lo ofrecido por la propiedad.

Cuidado Razonable y Diligencia

Un agente está obligado a usar cuidado razonable y diligencia para perseguir los asuntos de su mandante. Con su licencia de bienes raices, un corredor o agente de bienes raices se considera tener la habilidad y competencia en el campo de bienes raices superior a lo cual tiene la persona promedia, y se espera que use esa habilidad y competencia mientras representa su mandante en asuntos de bienes raices. Sin embargo, no se espera que el corredor haga tareas o tenga información fuera de su campo de conocimientos (bienes raices) como servicios proveidos por otros profesionales--abogados, ingenieros, contadores, etc. Para asuntos fuera de la responsabilidad del corredor de bienes raices, debe buscar la ayuda de otro profesional.

Contabilidad

Un agente está obligado dar cuenta de todo dinero, documentos o propiedad que pertenece al mandante y con el que ha sido confiado.